Як змінити керуючу компанію в багатоквартирному будинку

Згідно російського Житлового кодексу громадяни, які проживають у багатоквартирному будинку, на законодавчому рівні мають право вибирати керуючу компанію (КК). Цей момент детально розглядається в восьмому розділі ЖК. У цьому документі також описується як виробляється вибір методу управління будинком, на яких умовах можна змінити одну КК на іншу і багато іншого.

КК є організацією, яка управляє будинком. Керуючі організації за формою власності бувають:

  • державні;
  • недержавні (комерційні).

Договір, який підписується з кожним власником житлової площі, є основою для управління багатоквартирним будинком. Ця угода з КК укладає після того, як мешканці виберуть її в ролі керуючої організації.

Документ має свій термін дії: мінімальний – 1 рік, максимальний – п’ять років. Якщо мешканців не влаштовує, то як керуюча компанія виконує свої обов’язки, то її можна змінити на іншу.

Як в багатоквартирному будинку відбувається зміна керуючої компанії?

Після закінчення часу дії договору

Найбільш підходящим моментом для того, щоб поміняти КК є завершення часу дії договору. Закон говорить, що власники житла повинні відправити повідомлення керуючої компанії за 30-31 день до закінчення часу дії документа. В угода має бути зазначено, що вони в подальшому не будуть пролонгувати договір на старих умовах. Таким же чином необхідно повідомити КК, якщо мешканці хочуть відмовитися від її послуг. Якщо цього не зробити, то договір буде автоматично пролонгований.

Варто зазначити, що закон забороняє мешканцям відправляти такі повідомлення індивідуально. Звернення повинно носити колективний характер. Для цього всім власникам житлової площі в багатоквартирному будинку доведеться вирішити питання про зміну керуючої організації на загальних зборах.

Закон України говорить, що кожна будівля має підкорятися тільки однієї керуючої організації.

Способи розірвання договору

Цей варіант більш проблематичний, так як необхідно буде розривати договір. Це можна зробити декількома методами. Найпростіший – це, коли мешканці вже знають яку КК вибрати. У цьому випадку нова керуюча компанія може взяти на себе всю юридичну частину по розірванню угоди. Якщо ж мешканці хочуть мати свободу вибору, то доведеться пройти весь цей шлях самостійно.

Регулює порядок розірвання договору на управління багатоквартирним будинком російський Цивільний кодекс, а саме 450 стаття. Розірвання можливо за певних умов:

  • за погодженням сторін. Такий варіант можливий якщо між власниками житлоплощі і КК немає один до одного претензій. У договорі про розірвання необхідно прописати порядок, згідно з яким нової керуючої організації буде передана вся технічна документація на будинок, що залишилися матеріальні засоби, призначені для проведення поточного та капітального ремонту, а також кошти, зібрані з власників житла на оплату комунальних послуг;
  • згідно з порядком, прописаному в самій угоді. У договорі часто передбачається порядок його розірвання;
  • згідно з нормами, які прописані в російському ГК. Зазвичай розірвання відбувається згідно 451 статті. Закон говорить, що допускається розірвання договору через істотних змін обставин, які не можна було передбачити на момент складання і підписання цього документа. Якщо хтось із сторін відмовляється розривати договір, то допускається звертатися з цим до суду;
  • згідно іншим законодавчим актам. У ЖК передбачена 161 стаття, яка дає право власникам житла в багатоквартирному будинку міняти на загальних зборах метод управління;
  • на підставі судового рішення. Такий варіант підходить якщо з боку організації, яка займається управлінням багатоквартирного будинку були допущені істотні порушення. Що таке істотність, можна подивитися в другому пункті 450 статті російського Цивільного кодексу. Всі порушення повинні бути документально зафіксовані.

Порядок і правила проведення колективних зборів для мешканців багатоквартирного будинку

На колективному зборах власників житла багатоквартирного будинку, згідно російського Житлового кодексу дозволяється розглядати такі рішення:

  • про проведення ремонтно-будівельних робіт та реконструкції будівлі;
  • про те як повинен використовуватися земельну ділянку, на якому зведено їх будинок;
  • яким чином можна передавати в користування колективне майно;
  • вибір організації, яка буде керувати цим багатоквартирним будинком.

Закон допускає проведення зборів як в очній, так і в заочній формі. Вибір КК здійснюється шляхом голосування. Мешканці за власним бажанням можуть не брати участі в таких колективних зібраннях. Але закон говорить, що ті сусіди, які не брали участь в зборі повинні виконувати розпорядження і рішення, прийняті без їх участі.

Згідно російського житлового законодавства в обов’язки власників житла входить проведення колективного зібрання раз на рік.

Решта збори закон називає позачерговими. Ініціювати збір може будь-який власник житла в будинку. Варто враховувати, що порядок денний визначає організатор зборів і поміняти її ніхто не має права. Також закон говорить, що сам організатор може вносити зміни не пізніше десяти днів до дати збору.

Сповіщати про проведення зборів необхідно за 10 днів до призначеного часу. Закон передбачає такі форми повідомлення:

  • за допомогою рекомендованого листа;
  • вивішування оголошення в під’їзді;
  • шляхом повідомлення кожному мешканцеві інформації про збори під розпис.

Оголошення про проведення зборів власників приміщення повинно містити наступну інформацію:

  • хто саме скликає збори;
  • в якій формі воно буде проводитися;
  • вказується дата, час і місце, де воно буде проведено;
  • порядку денного. Тут і можна написати, що на збори необхідно вибрати КК;
  • вказуватися місце, де можна буде ознайомитися з прийнятими на ньому рішеннями.

Результатом загальних зборів повинен стати протокол і вибір нової КК. Зразок цього документа можна взяти у компанії, яка управляє або тільки збирається управляти будинком. Копії протоколу необхідно передати старої і нової КК.

Куди звертатися, якщо не виходить своїми силами позбутися від КК

Бувають випадки, коли власники житла самотужки не можуть позбутися від організації, яка управляє їхнім будинком. При виникненні таких проблем найкраще звертатися в суспільство, що захищає права споживачів і в Росспоживнагляд. Певні з них спеціалізуються по роботі в галузі житлово-комунального господарства. Також можна звертатися в приватні фірми, які допоможуть провести збори і подати позов до судових органів.

Як грамотно зробити вибір КК?

Щоб правильно вибрати КК власникам житла необхідно зажадати у організації наступну основну інформацію:

  • які у цій організації терміни існування, хто входить до складу її засновників, ознайомитися зі статутом, штатним складом, дізнатися інформацію про її економічному і фінансовому стані;
  • дізнатися відгук про неї;
  • яка кількість будинків вона обслуговує;
  • чи має вона ліцензію на ведення цієї діяльності;
  • наявність кваліфікованих фахівців;
  • уточнити спектр надаваних нею послуг;
  • яка вартість послуг, що надаються;
  • наявність матеріальної бази тощо.

Відбір проводиться шляхом порівняння всієї отриманої інформації по перерахованим вище критеріям.

Конкурс для вибору КК

Конкурс, на якому буде проведений відбір КК, може проводитися в декількох випадках. Один з них – якщо власники приміщень не змогли самостійно зробити вибір на протязі року, хто буде керувати їхнім будинком, то в цьому випадку органи місцевого самоврядування проводять відкритий конкурс для того, щоб зробити відбір КК. Для цих цілей розроблено спеціальний закон, який регулює цю процедуру.

Конкурс, на якому буде проведений відбір КК, може бути призначений представниками органів влади. Робиться це в разі, якщо після закінчення поточного договору, мешканці не знають з якою організацією їм краще укласти угоду. Для цього представники органів державної влади мають право провести за місяць до закінчення дії поточного договору збори.

Якщо мешканці на цьому зборі не приймуть рішення про те, хто буде керувати їхнім будинком, то дозволяється оголошувати конкурс, де буде проведений відбір КК.

Конкурс, для того щоб зробити відбір КК, проводиться за такими принципами:

  • відбір КК необхідно проводити чесно і максимально прозоро. Якщо буде виявлено порушення, необхідно скаржитися в ФАС;
  • конкурс, де проводиться відбір КК, яка буде здійснювати управління будинком повинен передбачати однакові умови для організацій будь-якої форми власності;
  • конкурс передбачає обрання кращої організації, яка повинна з максимальною ефективністю використовувати матеріальні засоби власників приміщень для зручності проживання і забезпечення безпечної життєдіяльності людей;
  • відкритий конкурс, де буде проведений відбір КК, повинен перебувати у вільному доступі. Представники органів влади зобов’язані забезпечити повну прозорість цього процесу;
  • конкурс, де буде проведений відбір КК, повинен контролюватися спеціальною комісією, яка зобов’язана стежити за самою процедурою проведення. Також вона визначає переможця.

Ссылка на основную публикацию