Спільне майно багатоквартирного будинку: склад і право власності

Жителі нерідко з’ясовують складу спільного майна багатоквартирного будинку через незгоду з будь-якими самовільними змінами на сходових майданчиках і у дворі.

Список об’єктів загального майна

Перелік об’єктів житлово-комунального комплексу включає:

  • Підвали і поверхи, не призначені для проживання і облаштовані для обслуговування будинку;
  • Приміщення, в яких знаходиться обладнання по енерго-, газо-, тепло- і водозабезпечення;
  • Загальні лічильники, розташовані на поверхах або в технічних підвалах;
  • Сходові майданчики, прольоти, гвинтові сходи, поручні, вікна та двері, розташовані в під’їзді;
  • Ліфти, шахти, майданчики для колясок, велосипедів, майстерні, підвальні приміщення;
  • Котельні, бойлерні, елеваторні;
  • Горище і розташоване на ньому обладнання, крім встановлених в індивідуальному порядку супутникових антен, що належать власникам квартир;
  • Огородження, балюстради, колони;
  • Будь-яке обладнання, яке обслуговує будинок і забезпечує надходження і розподіл комунальних ресурсів, в тому числі, труби і стояки, що відходять від квартир до загального стояка;
  • Земельна ділянка, на якому побудований будинок, а також всі елементи озеленення, дерева, газони, клумби, огорожі, лавочки, урни;
  • Спортивні та дитячі майданчики, а також технічні приміщення, призначені для забезпечення або облаштування будинку, але знаходяться на його території;
  • Гаражі і підвали, автостоянки і відстійники, розміщені на прибудинковій території;
  • Системи каналізації, водопостачання, водовідведення, газопостачання, електропостачання з усім обладнанням;
  • Будь-які приміщення, що забезпечують постачання, облаштування або догляд за будинком більш, ніж для одного власника.

Іншими словами, абсолютно все, що розташоване за межами приватної власності до меж прибудинкової земельної ділянки, являє загальнобудинкові майно. Межі приватної власності визначаються зовнішнім кордоном крайніх стін квартири і плит перекриття, в тому числі, дверних і віконних прорізів.

окремі випадки

Якщо власником, з дозволу на перепланування, було прибудовано приміщення і план квартири змінився, прибудова є його приватною власністю.

Якщо прибудова не входить в план квартири, вона повинна бути внесена в план будинку і відноситься до загального майна будинку.

Якщо один з мешканців будинку за власною ініціативою облагороджує земельну прибудинкова ділянка, проводить його облаштування або озеленення, виконана робота і її результат не може вважатися приватним і належить всім власникам в будинку в рівній мірі.

Якщо в квартирному блоці на поверсі встановлені додаткові двері в блок з ініціативи одного з мешканців, двері і площа за ними і перед ними не можуть вважатися приватними.

Побудовані за особистою ініціативою гаражі і майданчики для автостоянки на земельній присадибній ділянці не можуть вважатися приватними.

Виняток становлять гаражі та інші об’єкти на території, які були побудовані до прийняття цього Житлового кодексу.

В такому випадку, власник приміщення має право обмежити до нього доступ третіх осіб, але об’єкт не вважається його приватній власністю, а входить до складу спільного майна з обмеженим доступом.

Якщо власник квартири на першому поверсі з власної ініціативи доглядає і облагороджує приміщення технічного обслуговування будинку, таке приміщення не може вважатися його особистим. Те ж стосується і горищ, на яких розташована техніка для обслуговування всього будинку.

Вся загальнобудинкових техніка також не є чиєюсь приватною власністю і в рівній мірі належить усім мешканцям будинку.

Якщо технічний об’єкт, установка або апаратура обслуговують більше ніж одне житлове або нежитлового приміщення в будинку, вважатися приватним такий об’єкт не може.

поширені проблеми

Стояк для подачі води з розгалуженням по квартирах також відноситься до загального майна. Якщо в силу будь-яких причин в одній з квартир таких розгалужень більше, ніж в інших або стояк проходить через кордон приватного житла, він все одно входить до складу загальнобудинкового майна, так як входить в категорію обладнання, що забезпечує більш одного приміщення в будинку.

Володіння балконами і лоджіями – один з найбільш актуальних питань на сьогодні. Це питання вирішується технічним паспортом житла, виданими БТІ, або документами Єдиного реєстру.

Якщо в паспорті відсутня інформація про те, що прибудова приватизована і лоджії або балкона в плані квартири немає, він входить до переліку загальнопайової майна.

Оформлення зовнішньої стіни балкона банерами, підсвічуваннями і іншими елементами проводиться тільки після згоди всіх мешканців будинку на загальнобудинкових зборах.

Якщо ж балкон або лоджія є частиною приватизованої квартири і цей факт відображають документи на право володіння, елементи є приватною власністю і власник має право на їх реконструкцію.

Якщо фасад будинку представляє архітектурну або історичну цінність, реконструкція навіть приватизованого балкона або лоджії неможлива.

Заміна обладнання

Нерідко виникає питання про те, хто відповідає за прилади обліку комунальних ресурсів на загальних майданчиках будинку і в квартирах. Ці два випадки абсолютно протилежні.

Устаткування обліку електроенергії, яке знаходиться на поверсі, наприклад, загальний щиток, належить всім власникам квартир і входить до переліку загальнопайової володіння.

Всі мережі і кабелі, що проходять до кордонів приватного житла – загальні. Але їх заміна і ремонт не завжди проблема керуючих компаній. У більшості випадків, ремонт вийшов з ладу приладу обліку здійснюється засобами всіх мешканців будинку на тій підставі, що всі вони є його власниками.

Будь-яке обладнання обліку, яке розташоване на території приватної власності, а також його мережі і кабелю, є приватними і не становлять перелік загальнопайової стану. В такому випадку, ремонт і заміна здійснюються засобами власника квартири.

Виробляти ремонт будь-якого обладнання в будинку може бригада, обрана на конкурсній основі зборами дому та головою будинкового управління. Але проводиться ремонт буде виключно за кошти, зібрані за участю кожного власника житла в будинку.

Таким чином, якщо з ладу вийшов загальний прилад обліку, що знаходиться за межами квартири, його ремонт проводиться за загальний рахунок усіх домовласників.

Якщо прилад обліку розташований всередині квартири і на приватизованій території, його ремонт і заміна проводяться за рахунок власника житлоплощі.

рішення конфліктів

Виникнення конфліктів з питання володіння тим чи іншим об’єктом вирішується нормативними документами. Для вирішення таких конфліктів необхідно в першу чергу звіритися з даними Єдиного державного реєстру, технічною документацією власників квартир і кадастрової документації. У разі, якщо у всіх цих документах дані відрізняються, перевага залишається за Реєстром.

Відмінність в даних – нерідке сьогодні явище. Власники не можуть довести право власності на територію балкона або лоджії, об’єкта, побудованого на території будинку або обладнання.

У першому випадку на допомогу приходить технічний паспорт квартири. При отриманні документів в БТІ на хвилі повальної приватизації житла в Росії, багато власників не звернули увагу на той факт, що балкона або лоджії в плані квартири немає.

В цьому випадку, залишається або заплатити за площу лоджії або балкона для їх приватизації, або документально довести, що площа вже оплачена раніше.

Розміщення об’єкти на території також стають причиною суперечок. Якщо один з мешканців будинку вирішив побудувати гараж на території будинку, він доповнює будівництвом перелік загальнопайової володіння.

Якщо об’єкт побудований після прийняття цього Житлового кодексу, тобто, після 2006 року, об’єкт є власністю кожного власника в будинку в рівній частці.

Якщо об’єкт побудований до 2006 року і це можна підтвердити документально, власник має право лише обмежити доступ третіх осіб до даному об’єкту, але вважати його приватним можна, так як земельна ділянка є власністю всіх мешканців будинку.

Всі ці питання найчастіше вирішуються позитивно на загальнобудинкових зборах. Щоб зробити ті чи інші дії, краще домовитися з мешканцями свого будинку.

Навіть якщо побудоване приміщення або зміни на балконі або лоджії не вважатимуться приватним, домовитися про їхню відносну приватності можна. Зрештою, це ваші сусіди.

У тому випадку, якщо питання неможливо вирішити на загальних зборах і думки різняться, подається судовий позов.

Рішення про право власності та правилах експлуатації того чи іншого об’єкта приймається на судовому засіданні і власнику видається документ, згідно з яким, він або є єдиним власником, або може частково обмежити доступ, або не має права вважати об’єкт своїм особистим.

Рішення, прийняті власником квартири за підписом тільки керуючого будинком або голови не є правомірними!

висновок

Встановити на сходовому майданчику власне обладнання з будь-якою метою, або обмежити доступ сторонніх в сходовий блок на поверсі можна тільки за згодою власників квартир в даному будинку.

Якщо такої згоди немає, установка вважається незаконною. Те ж стосується будь-яких дій, вироблених з перерахованими вище об’єктами і не узгоджених з мешканцями вказаного будинку.

Щоб уникнути судових розглядів, краще висунути пропозицію щодо поліпшення або зміни в складі спільного майна на зборах власників та вирішити питання заздалегідь.

Рішення, підписані тільки за участю голови або домоуправляющего, що не вважаються дійсними, а значить і дії, дозволені даними рішеннями, не є законними.

Ссылка на основную публикацию