Права і обов’язки власника квартири за законом

Цілісність багатоквартирного будинку залежить від спільних дій всіх мешканців, які проживають в ньому, користуються своїм власним і загальною площею. Наслідок необдуманих дій кожного може привести до серйозних аварійних ситуацій, що тягне за собою важкі наслідки для здоров’я людей, житла і особистого майна кожного.

Саме тому держава ретельно регулює права і обов’язки власників, для чого розроблена 30-я стаття Житлового Кодексу Російської Федерації, а також видано безліч Постанов Уряду РФ.

Загальна і особиста нерухомість в багатоквартирному будинку

Спочатку необхідно визначитися, що є приводом для появи прав і обов’язків у власників. Сучасне російське законодавство передбачає можливість власності житлового і нежитлового приміщення для фізичних і юридичних осіб, а також їх входження в приватний житловий фонд.

Устаткування, частини будинку і господарські приміщення відносяться до загального майна, що належить всім власникам будинку в частках, що відповідають розміру їх квартир (приміщень).

До спільного майна відносяться:

  • архітектурні конструкції будинку;
  • підвал;
  • обладнання електрифікації;
  • обладнання газового та водного постачання;
  • обладнання опалення;
  • сходи і майданчики;
  • холи;
  • господарські приміщення;
  • горище і дах;
  • ліфт і все, що відноситься до його роботі.

Рідше зустрічається, що до загального майна відноситься земельну ділянку з розташуванням житлового комплексу, що включає в себе власне будинок, огорожі, господарські будівлі, елементи благоустрою, дитячі, спортивні майданчики. В цьому плані необхідно керуватися положеннями Земельного Кодексу (статті 36).

Якщо ділянка не була раніше переведений у власність, необхідно подати відповідну заяву до органів місцевого самоврядування. Документ розглядається до 2-х тижнів, після чого слід пропозицію-проект договору передачі у власність або ж купівлі-продажу (оренди).

Але, крім загального фізичного майна, існує ще спеціальний рахунок, на якому знаходяться кошти для капітального ремонту приміщень. Засоби теж відносяться до загального майна. Якщо іншим спільним майном власників вправі користуватися безпосередньо, кошти з рахунку до таких не належать.

важливо: Власники комунальних кімнат володіють спільним майном в частках, що відповідають площі кімнати, без урахування загальної площі комунального житла.

права власників

Незалежно від того, чи є власники власниками житлової або нежитлової нерухомості, законодавство надає їм рівні права.

Вони мають право:

  • проживати (працювати) в ньому;
  • продати його;
  • здавати в оренду;
  • дозволити використовувати за призначенням безоплатно;
  • подарувати;
  • робити з ним все, що не суперечить законодавству і не обмежує права інших власників.

При розгляді комунального житла, є ряд особливостей відчуження, здачі в оренду та іншого використання, які точно обумовлені в житловому Кодексі РФ.

При цьому все вищесказане не відноситься до загального майна, хоча воно вважається прирівняне до володіння на пайових умовах. Його не можна жодним чином відчужувати – продавати, дарувати та інше. Щоб збільшити або зменшити частку може тільки рішення загальних зборів з 2/3 голосів «за». Фактично це буде рішенням про реконструкцію будинку.

Тільки загальні збори власників наділене правом надавати частина не житлового, а загального майна, що перебуває у приватній власності, в користування третіми особами.

Це може бути оренда горищ і підвалів, використання території земельної ділянки. По земельній ділянці може бути укладений договір на обмежене використання – сервітут.

Обмеження дозволяють мати доступ через цю частину ділянки до сусідніх будинків або під’їздах, прокладати або ремонтувати комунікації та інше. Сервітут може бути публічним, встановленим законодавчо, і приватним, додатковим до договору і встановленим в судовому порядку.

З іншого боку, при продажі або даруванні жилого (нежилого) приміщення – будь-якому способі відчуження – новому власнику автоматично переходить частина загального майна, належного відповідно до частки площі. Він має право користуватися ним далі на тих же підставах, що і колишній власник.

Обов’язки по власних і загальних приміщень

Всі обов’язки власників в багатоквартирних будинках (і в даному випадку не має значення, житлового або нежитлового приміщення) зводяться до трьох основних моментів.

  1. І особиста частина нерухомості, і загальна її частина повинні підтримуватися в працездатному, безпечному стані. Це стосується житла, офісних або промислових приміщень, господарських будівель і інших.
  2. Власники приміщень у багатоповерховому будинку зобов’язані покривати витрати на підтримку функціонального стану загального майна. Чим більше площа вони мають у власності, тим більше доводиться платити.
  3. Кожна частина нерухомості повинна використовуватися за своїм функціональним призначенням. Вони мають точне визначення в законодавчих документах.

Здається, нічого простіше виконання цих обов’язків не існує. Однак, на практиці, трапляється безліч проблемних ситуацій, коли правила порушуються, в слідстві чого можливі як непорозуміння між сусідами, так і судові розгляди.

Серед найпоширеніших порушень:

  1. Використання приватних квартир, як офісів або промислових цехів. І те й інше протизаконно, відповідальність несуть власники. В інтересах сусідів піднімати питання перед Радою дому та компетентними органами. В офісних приміщеннях просто багато відвідувачів, що позначається на зношуваності спільної власності, зокрема ліфтів і їх обладнання, необхідності частого прибирання, за що будуть платити всі мешканці будинку. Ще гірша ситуація з цехами: шум, випаровування, перевантаження електромережі і газового обладнання загрожують аварійними ситуаціями.
  2. Зміна архітектурного проекту. Всередині житлового приміщення, особливо якщо куплено кілька суміжних квартир, починають прибирати Перестенко, на основі балконів будуються лоджії. Несучі конструкції не розраховані на такі навантаження. Можуть сісти стіни всього будинку, дати тріщини плити перекриттів, з’являться пошкодження електромережі, газових і водних стояків. Якщо ж зміни стосуються майданчиків на поверхах, зміна проектної площі порушує права сусідів, що заборонено законодавством.

виняток: якщо придбані суміжні квартири, їх дійсно можна об’єднати, але відповідно до гл. 4 ЖК РФ. Інші варіанти не мають права бути використаними.

  1. Несплата комунальних платежів. Власники повинні оплачувати капітальні ремонтні роботи. Це їх прямий обов’язок. Немає платежів – не буде функціональним стан всього будинку, що прямо суперечить ч. 3 вищезазначеної статті ЖК.
  2. Відсутність регулярних ремонтних робіт всередині особистих приміщень. Ремонт комунікацій, Перестенко, вікон і дверей лягає на плечі власників квартири або нежитлового приміщення. Затоплення нижніх поверхів, пошкодження електромережі і витік газу стають проблемою всього будинку.

важливо: Відповідальність за дії, що шкодять архітектурної цілісності, обладнання будинку, і до решти, лежить не тільки на власників, а й членів сім’ї або орендарів.

  1. Відмова від сплати за ремонт загального майна, що пояснюється відсутністю участі в його експлуатації. Насправді, мешканець першого поверху так само відповідальний за справну роботу ліфта, як і мешканці верхніх поверхів за текти іржавих труб в підвалі. Спільне майно, загальна відповідальність за грамотну експлуатацію та матеріальну підтримку.

Примітка: законом передбачено пайову матеріальне участь в ремонті загальної частини будинку і устаткування всіх власників у багатоквартирному будинку. Чим більша площа будинку належить громадянину, тим більше коштів йому доведеться виділити.

Окремо у власників нежитлових приміщень існують додаткові обов’язки. Це пов’язано з більшим ступенем зношуваності обладнання та архітектурних конструкцій при роботі більшості організацій, в порівнянні з проживанням звичайних приватних громадян.

Такі власники повинні:

  • мати окремі входи в будинок;
  • майданчик для співробітників винести за межі земельної ділянки будинку;
  • отримувати і відправляти вантаж (товари або матеріали) тільки з торця будинку;
  • оплачувати комунальні потреби будинку у відповідних частках, незалежно від цілей використання нежитлового приміщення.

Можливість розміщення оголошень, реклами і іншого надається тільки після рішення загальних зборів будинку.

Трохи про загальні збори

Різні ситуації, що стосуються майна, віднесеного до спільної власності, можуть регулюватися тільки рішенням кворуму загальних зборів, проведеного між власниками приміщень конкретного будинку.

Для того, щоб збори визнаються правомочними, прийти мало б менше 50% всіх власників приміщень. Якщо кворуму немає, доведеться збори переносити на іншу дату.

Зібратися власникам в такому колі необхідно не рідше разу на рік, але, при необхідності, кожен власник житлового або нежитлового приміщення має повне право скликати його передчасно.

Для цього він повинен попередити всіх потенційних учасників не пізніше, ніж за 10 днів до зазначеного числа проведення. Всім власникам висилаються рекомендовані листи (можуть вручаються особисто).

У них зазначено:

  • особа, скликати збори;
  • в якій формі будуть збори;
  • точна дата і адреса;
  • повістка з пунктами черговості.

Проведення зборів необхідно, оскільки тільки після їх рішень власники житлового або нежитлового приміщення вправі:

  • проводити реконструкцію багатоповерхового будинку або його частини;
  • починати будівництво нових нежитлових прибудов, а також приміщень господарського призначення;
  • починати капітальний ремонт будівлі;
  • використовувати земельну ділянку, яка знаходиться під багатоповерховим будинком;
  • здавати в оренду приміщення господарського призначення (а також інші, що знаходяться у спільній власності);
  • обирати варіант управління багатоквартирним будинком.

Рішення протоколюються за звичайними правилами ведення офіційної документації, після чого власники приміщень в багатоквартирному будинку зобов’язані їх дотримуватися, незалежно від їх присутності на зборах.

Рішення не повинні суперечити чинному законодавству. Наприклад, житло не може використовуватися як офіс і навпаки.

Останнім часом знання особливостей прав та обов’язків власників стає все більш необхідним. Це пов’язано з розширенням підприємницької діяльності серед населення, частим використанням нежитлових приміщень в багатоквартирних будинках, в тому числі з фонду спільної власності, а також земельних ділянок, що належать багатоквартирних будинків.

Тільки грамотно складені договори можуть захистити права обох сторін, дати можливість максимально ефективно використовувати вільну площу і при цьому не порушувати чинне законодавство.

Ссылка на основную публикацию