Керуюча компанія багатоквартирного будинку: функції і права

Майже повсюдно в Росії вводиться практика управління житловими комплексами з допомогою керуючої компанії.

Але незнання регулювання відносин між мешканцями багатоквартирного будинку та компанією призводить до безлічі розбіжностей.

проведення конкурсу

Вибір керуючої організації проводиться на відкритому конкурсі. Мешканці, як до конкурсу, так і в його ході, мають право вибирати претендента на зборах будинку, а також вибирати переможця.

Щоб подати потрапити в конкурс, необхідно мати документи, які засвідчують, що претендент є індивідуальним підприємцем або юридичною особою. Кожен з претендентів бореться за право управління даним багатоквартирним будинком.

Об’єктом торгів, виступає вартість всіх робіт, які будуть необхідні для ремонту і утримання будинку. Враховується як ціна робіт, обов’язкових до проведення, так і ціна допоміжних послуг.

Організатор вказує фіксовану ціну. Зазвичай, конкурс виграє та організація, яка пропонує найбільш широкий спектр послуг на ці гроші. Крім цього, в документах конкурсу обов’язково вказується обсяг роботи, терміни виконання і якість обслуговування. Організатор повинен визначити ціну окремо для кожної допоміжної послуги.

Якщо мова йде про новий дім, то протягом трьох тижнів, після початку його експлуатації, місцеву раду або будь-який інший орган самоврядування повинен розмістити оголошення про проведення конкурсу на своєму сайті і в районі вказаного будинку. Через сорок днів, після цього, організатор починає конкурс.

Протягом десяти днів від закінчення конкурсу, організатор повідомляє мешканців про підсумки і будь-яких умов договору управління. Договір буде полягати окремо з кожним мешканцем або власником, якщо їх більше половини від усіх мешканців.

Підставою для відкриття конкурсу є також втрата ліцензії попередньої керуючої компанії. Протягом двох тижнів після повідомлення про втрату ліцензії, повинні бути скликані збори мешканців будинку для визначення способу управління будинком. Якщо спосіб не визначили або мешканці не змогли провести збори, відкривається конкурс.

Перемога в конкурсі

Власники житла багатоквартирного будинку можуть не домовитися про те, як будинок буде управлятися за наступними причини:

• не відбувся зборів;
• нереалізованості прийнятого рішення;
• того, що повторні збори не відбулися, коли перше було визнано судом не відбувся.

Крім того, якщо більша частина мешканців не уклала договір, не надала необхідні документи або не уклала договору управління, також приймається рішення про повторний конкурс.

Коли переможець конкурсу точно визначений, він повинен надати організатору проект договору управління з підписом протягом десяти днів. А з моменту подачі, протягом ще двадцяти днів, проект договору повинен бути наданий мешканцям для підписання.

Якщо ж переміг не зробив цього, вважається, що він ухилився від виконання умов конкурсу та передає можливість перемоги іншим учасникам.

Перемогу в цьому випадку отримає учасник, який надав найбільший обсяг робіт на обрану суму після переможця. Якщо ж і другий переможець ухиляється від підписання договору, організатор має право примусити його до виконання зобов’язань через суд.

Якщо ж переможцем став єдиний учасник конкурсу, і він ухиляється від зобов’язань, організатор також має право звернутися до суду і, по крайней мере, відшкодувати фінансові збитки.

Форма звітності КК

Вимога звітності мешканцями багатоквартирного будинку цілком закономірно. Якщо керуюча компанія відмовляється надавати звіт, мешканці мають право вимагати його керуючись Постановою Уряду Російської Федерації №491.

Протягом п’яти днів з дня вимоги, керуюча багатоквартирним будинком організація зобов’язана надати документ, що містить:

• повний перелік робіт;
• обсяг робіт;
• терміни надання послуг;
• розцінки;
• поточну вартість ремонтних робіт;
• вартість технічної підтримки будинку;
• вартість обслуговування прибудинкової території;
• вартість санітарного обслуговування будинку.

Але це тільки самий основний список. Звіт надається за минулий рік (у кінці року обслуговування). Звіт ведеться не тільки перед мешканцями, а й перед іншими контролюючими органами. Крім того, компанія повинна надати план робіт на майбутній рік з максимально детальним описом і вартістю.

Раніше цей звіт міг мати вільну форму і надаватися хоч у вигляді розповіді. Але зараз прийнято «Стандарт оформлення інформації» згідно з яким, звіт буде містити тільки достовірну інформацію про повний обсяг наданих послуг, а також про те, що з початкового плану не було виконано або було виконано в повному обсязі по будь-яким причин. Підсумки підбиваються щороку в першому кварталі.

Крім того, в річному звіті зазначаються тарифи на комунальні послуги, ціни на обслуговування всіх сфер будинку, заборгованість мешканців за комунальні послуги, а також заборгованість керуючої організації в РСО.

План на майбутній рік є другою частиною звітності. Він повинен включати питання постачання ресурсами, поліпшення житлових умов, якості проживання, зовнішнього вигляду, технічного і санітарного стану багатоквартирного будинку.

Функції керуючої організації

Житловий кодекс РФ визначає необхідність укладення договору про управління багатоквартирним будинком. Існує також поняття обслуговування будинку. При цьому, обидва ці моменти можуть виконувати різні організації і тому їх слід розмежувати.

Керуюча організація виступає регулятором, перехідною ланкою від обслуговуючих підприємств до мешканців та навпаки.

В обов’язки керуючої організації входить:

  • технічне обслуговування спільного майна і комунікацій;
  • надання ресурсів;
  • обслуговування прибудинкової території;
  • ремонт будівлі, комунікацій і механізмів;
  • перебудова, прибудова або надбудова;
  • будівництво будинку на місці колишнього.

Компанія покликана здійснювати і надавати повний контроль при виконанні всіх перерахованих зобов’язань. Надання послуг не може обійтися без ведення бухгалтерії та оплати мешканцями наданих послуг.

Але компанія може самостійно приймати оплату або переводити її на рахунок обслуговуючої організації, виступаючи контролюючим ланкою. Також повинні бути передбачені і допоміжні послуги (охорона, відеоспостереження та інше).

Але є функції, які повинна виконувати виключно керуюча компанія, як кінцева інстанція. Це стосується визначення кадастрового номера, визначення часток власників у загальдомовий власності, визначення параметрів загальнобудинкових комунікацій.

Таким чином, керуюча організація – відповідальна особа, яка зобов’язана дотримуватися стандартів надання послуг і виступати довіреною особою мешканців перед обличчям обслуговуючих організацій.

Функції обслуговуючої організації

На відміну від керуючої, обслуговуюча організація не повинна представляти нічиїх інтересів, крім своїх власних. З першої вона укладає контракт на надання послуг.

Обслуговуючих організацій може бути і кілька, як найчастіше відбувається. Одна з них, надає послуги ресурсоснабженія, інша – вивезення сміття, третя – прибирання загальдомовий території і так далі.

Таким чином, роботи, виконані обслуговуючою організацією, вказуються в звіті керуючої організації, а, значить, і акти приймання робіт теж виконуються керуючої організацією.

Права на вибір обслуговуючої компанії також належать КК. Вибори можуть проходити або як конкурс, або ж компанія і обслуговуюча організація працюють разом давно, за довгостроковим контрактом.

З цього випливає, що структура компанії має наступну ієрархію.

  1. Обслуговуючі підприємства представляють виключно свої інтереси і укладають договір про надання послуг з обраного об’єкта КК.
  2. Остання, в свою чергу, є посередником і контролером, який представляє інтереси мешканців.

Іноді, структура може бути більш простий, коли КК має дочірнє підприємство по обслуговуванню, тобто, по факту, сама ж і обслуговує будинок.

Розірвання договору

Компанія, що управляє багатоквартирним будинком, може відмовитися від подальшого надання послуг та управління будинком. Заснувати відмова правомірно можна на тому, що одна зі сторін не виконує покладені на договором зобов’язання, завдаючи збитки іншій стороні.

Крім того, відмова від управління багатоквартирним будинком може бути заснований на зміні умов, при яких спочатку передбачені послуги не можуть бути надані.

Відмова може бути виконаний в односторонньому порядку за згодою власників. Рада мешканців або власників приймає рішення про те, щоб схвалити відмову, в іншому випадку, обслуговуюча організація може звернутися до суду.

Щоб обгрунтувати свою відмову, компанія повинна підготувати документ з переліком причин розриву, відповідно до закону. Потім готується позаплановий звіт про повний обсяг робіт з управління будинком.

За місяць до оголошення відмови, компанія зобов’язана повідомити мешканців. Це робиться з тієї причини, щоб мешканці могли скликати раду і провести нові вибори заздалегідь, або організувати конкурс.

Потім, компанія повідомляє житлову інспекцію та органи місцевого самоврядування з аргументацією наведених причин і, аж до дати припинення обслуговування, повинна надавати всі послуги, зазначені в первісному договорі з мешканцями.

Відмова від управління багатоквартирним будинком є ??обгрунтованим в тих випадках, коли:

  • власники мають велику заборгованість по комунальних послугах;
  • порушують права співробітників компанії під час робіт з обслуговування і управління будинком;
  • власники порушують правила договору;
  • некоректно поводяться;
  • затримують виплати по утриманню будинку та території.

Якщо компанія відмовилася

Коли компанія офіційно оголосила свою відмову, мешканці повинні скликати раду, на якому буде вирішуватися питання про новий управлінні. Рада може ухвалити самостійне управління будинком, а може вибрати спосіб управління компанією.

В останньому випадку, мешканці сповіщають органи місцевого самоврядування про те, що оголошується конкурс (щоб кандидати могли надати свої кандидатури).

Щоб рада будинку вважався повноправним, на ньому мають бути присутні більше половини мешканців. Кандидатуру вибирає рада з тих, хто повністю описав перед мешканцями їх права і обов’язки перед компанією, права і обов’язки самої компанії, спектр її послуг і їх вартість.

Якщо рада включав менше половини мешканців, його учасники не мають права приймати рішення і повинні перенести рада на інший день. Конкурс може бути оголошений лише повноправним зборами. Якщо за фактом кворуму жодна компанія не отримала більше половини голосів, рада знову переносять на інший день.

Після цього, організація, яка оголосила свою відмову, повинна передати компанії, яка виграла конкурс, права управління будинком, звіт про фінансові витратах і всіх засобах, які є на рахунках.

Мешканці можуть звернутися в стару компанію для того, щоб їм надавала послуги та ж обслуговуюча організація, що працювала з КК або ті ж підрядники.

висновок

Компанія, що управляє будинком, може вибиратися на підставі конкурсу або ради будинку. Мешканці вибирають тільки компанію, яка контролює надання послуг, так як структура КК не завжди включає організації обслуговування.

За якість обслуговування і стандарти послуг відповідає КК. Організація правомірно може скласти відмова від обслуговування і управління, якщо порушені правила договору або надання послуг неможливо з яких-небудь причин.

Відмова можуть скласти і мешканці з тих же причин або через надання неякісних послуг.

Ссылка на основную публикацию